Ejemplo
Vender una propiedad en España es algo que no es extremadamente complicado pero, al igual que una compra, recomendamos la intervención de un abogado que se encargue de supervisar y asesorar durante todo el proceso. Los vendedores deben estar al tanto de una serie de factores importantes que deben tener en cuenta a la hora de vender una propiedad.
- Responsabilidad Fiscal del vendedor
- Impuesto de ganancia patrimonial
El vendedor será el responsable del pago del impuesto de ganancias patrimoniales. Este impuesto grava el aumento del valor de la propiedad, es decir, la diferencia entre el precio de la misma a la fecha de compra y el precio de venta. Desde el 1 de enero de 2012 el impuesto de ganancias patrimoniales aumenta dese el 19% al 21%. Cualquier coste adicional implícito en la compraventa de la vivienda puede ser deducido siempre que estén acompañados de las correspondientes facturas. Por lo tanto, todos los impuestos inherentes a la compra, gastos de notaría y legales, etc. pueden ser deducidos en el cálculo del impuesto de ganancias patrimoniales.
Ejemplo:
Precio de compra original: 100.000€
Tasas e impuestos inherentes a la compra: 10.000€
Precio de venta: 160.000€
160.000 – (100.000 + 10.000) = 50.000€
50.000€ x 21% = 10.500€ Cuota diferencial a pagar.
Los residentes exentos de declarar este impuesto son:
- Los mayores de 65 años y que hayan vivido en la misma propiedad por un mínimo de tres años.
- Si las ganancias netas de la venta se reinvierten en la compra de otra propiedad en un plazo de de dos años.
IMPUESTO DE PLUSVALIA:
El vendedor es responsable del pago del Impuesto de Plusvalía aunque a veces se puede llegar a un acuerdo con el comprador. Este impuesto es gravado por el Ayuntamiento local y se basa en el valor del área donde se ubica la propiedad y no en el de la propiedad (el valor de esta no influye en el impuesto de Plusvalía) entre la fecha de compra de la propiedad y la fecha en que esta fue vendida. El valor lo establece el Ayuntamiento según el valor catastral del suelo y el número de años que ha pertenecido al vendedor.
GRAVAMEN:
El vendedor es responsable del pago de cualquier gravamen que afecte la propiedad, por ejemplo hipotecas, a menos que se acuerde de otra forma entre el comprador y el vendedor.
Si el comprador va a realizar la compra del inmueble a través de una hipoteca bancaria, podría considerar el cambio de nombre de la hipoteca de vendedor a comprador (siempre considerando los términos y condiciones de la hipoteca existente) ya que de esta forma podría ser más económica que solicitando una hipoteca nueva.
IMPORTANTE FACTORES A TENER EN CUENTA A LA HORA DE VENDER UNA PROPIEDAD EN ESPAÑA:
RETENCION:
Si el vendedor no es residente y ha sido propietario de un inmueble por menos de 10 años, es importante saber que el comprador está obligado a retener un 3% del precio de compra y entregarlo a la Hacienda española. De esta forma el Gobierno asegura que el comprador pagará en su IRPF el impuesto correspondiente derivado de la venta de capital inmobiliario. Una vez que la cantidad exacta ha sido calculada, el vendedor recibirá un reembolso o se le exigirá un pago adicional para cubrir el pago total del impuesto.
Si el vendedor no retiene esta cantidad del comprador debe saber que se convierte en responsable por el pago de este impuesto.
DECLARACION DEL PRECIO DE VENTA:
No hace mucho la evasión de impuestos era algo común en la sociedad española y las transacciones inmobiliarias un claro ejemplo de ello. El vendedor solía declarar un precio de venta mucho más bajo al precio de venta real para disminuir el impuesto pagar en su declaración de IRPF la venta de capital inmobiliario. Los compradores, que eran cómplices en estos acuerdos, se beneficiaban pagando menos impuestos en la compra del inmueble.
En los últimos 10 años esta situación ha cambiado y el Gobierno español está al acecho especialmente en lo que se refiere a transacciones inmobiliarias. Si los tasadores estiman que se declara un precio de la propiedad muy bajo pueden imponer elevadas sanciones al vendedor.
Por estas razones devaluar a propósito el valor de una propiedad se ha convertido en una práctica del pasado y desde aquí recomendamos a nuestros clientes que no se involucren en este tipo de actividades.
Los empleados que trabajan en Haciendas Garcia Navarro tienen experiencia en estos temas y conocen todas las normativas legales y fiscales actuales.
Desde aquí estamos a su disposición para ayudarle y ofrecerle nuestros servicios a la hora de poner su propiedad a la venta a través de nuestra empresa. Si desea hablar con alguno de nuestros asesores o tiene alguna pregunta, por favor no dude ponerse en contacto con nosotros. Si lo desea puede usar nuestro servicio de llamada directa al cliente.
Compra De Una Propiedad En España
Comprar una propiedad en España es relativamente sencillo y no planteará mayor problema, siempre y cuando se sigan los pasos siguientes que comentaremos. Haciendas Garcia Navarro ofrece una de las mayores carteras de propiedades en la zona de Marbella, y nuestro equipo de profesionales inmobiliarios estará feliz de guiarlos a través del proceso de la compra. Si usted no tiene un abogado es recomendable la asistencia de uno en orden de salvaguardar sus intereses en la compra. HACIENDAS GARCIA NAVARRO no trabaja con un despacho de abogados en particular, pero hemos trabajado con muchos profesionales muy competentes y estaremos encantados de recomendarle alguno de ellos, dependiendo del idioma de su preferencia.
La siguiente es una guía aproximada del proceso de la compra, aunque difiera de tanto en tanto, dependiendo de cada operación.
RESERVA
Una vez se haya decidido por el inmueble que quiere comprar, el procedimiento normal en España es hacer un depósito de reserva. Esto puede ser entre 3.000€ y 10.000€, dependiendo del valor de la compra. Este depósito va acompañado de un contrato de reserva en el cual se indican los nombres y documentos acreditativos de tanto el comprador como el vendedor, el precio de venta acordado y cualquier condición que se haya acordado respecto a la compra. El depósito de reserva se entrega normalmente al agente inmobiliario o a su abogado como muestra de buena fé. Se recomienda no pagar nunca un depósito de reserva directamente al propietario.
CHEQUEO DE LA PROPIEDAD
En este punto, su abogado empezará a llevar a cabo el chequeo necesario en la oficina del registro de la propiedad, para asegurarse que todos los documentos del inmueble están en correcto orden, que no haya embargos o deudas y que la persona que vende es el actual propietario.
CONTRATO PRIVADO
Una vez que el abogado está satisfecho y que todo lo encuentre en perfecto orden es cuando el comprador y el vendedor firmarán un contrato privado de compraventa. El comprador pagará un 10% de depósito (menos el depósito de la Reserva). En este contrato, las identidades y detalles del comprador y vendedor quedan establecidas, así como el precio de venta acordado y la fecha para la transferencia final de la titularidad de la propiedad. En este punto, si el comprador decide retirarse de la compra perderá su depósito y si es el vendedor el que retira su propiedad de la venta se verá obligado a pagarle al comprador el doble del depósito entregado por el mismo, al menos que se acuerde alguna otra cosa.
Escrituras
En ésta fase final es cuando se paga el resto del importe y la Escritura se firma ante un Notario Público. Tras la firma de las escrituras, su abogado registrará la propiedad en nombre del comprador ante la oficina local del Registro de la Propiedad.
GASTOS DE LA COMPRA
Ha habido cambios significativos en los impuestos que gravan la compra de una propiedad en España desde el 1 de enero de 2012. El siguiente resumen explica los impuestos que un comprador debe pagar desde dicha fecha.
Cuando la compra se realiza directamente al promotor inmobiliario: Viviendas Nuevas
La tasa de IVA se ha reducido al 4% para propiedades compradas en 2012. El nuevo gobierno español ha decidido extender durante el año 2012 el IVA reducido del 4% aplicable a la compra de una nueva vivienda.
Cuando la compra se realiza a otro propietario
Desde el 1 de enero de 2012 el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) ha subido tal y como se especifica en la siguiente tabla:
Precio de compra Tipo de gravamen
0 – 400.000€ 8%
400.000€ – 700.000€ 9%
Desde 700.000€ 10%
Otros trámites requeridos para la compra de una vivienda
Las personas residentes en España solo necesitan su documento de identificación. (Para todas aquellas personas que aparecen en la Escritura de Compraventa).
A todas aquellas personas no residentes en España que aparezcan en la Escritura de Compraventa, el Ministerio de Interior requiere que obtengan un Certificado de No Residencia, en que se determine un número fiscal, el cuál será también requerido más adelante a la hora de pagar los impuestos correspondientes. Este documento se conoce con el nombre de número NIE. Desde el 1 de enero de 2012 las comisarías de policía local no aceptan solicitudes de NIEs mediante poder notarial; ahora las personas no residentes deben solicitar su número NIE directamente y en persona en comisarías de policía o consulados o embajadas españoles.
Recomendaciones
Recomendamos que abra una cuenta de banco en el momento que empiece la compra de una propiedad, ya que no sólo la necesitará para la misma, sino también para el pago directo de los suministros como la electricidad y el agua.
Es también recomendable tener un testamento español. Este testamento estará sólo relacionado con sus activos en España y no concierne a los activos de su país de residencia. Esto simplificará el proceso de sucesión en el caso desafortunado del fallecimiento del propietario y reduce significativamente la duración y el costo del proceso.